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6 ene 2014

Aumento del subte 2014 ¿Cuántos Subtepass comprar?




Para todos los ansiosos, la respuesta es 2 años y 5 meses de stock.

A partir del primer trimestre de 2014 el subte de Bs. As. aumentará su tarifa y aparentemente será la última vez en mucho tiempo en que el viaje en efectivo (Subtepass) costará lo mismo que en soporte eléctronico. Una forma de invertir es comprar Subtepass que dan derechos de viaje. Las tarjetas de soporte de moneda magnéticos no guardan el valor de los viajes ya que sirven tan sólo como portadores de moneda: ante eventuales aumentos de tarifa, la capacidad de compra del dinero anteriormente cargado disminuye.

Si se dispone del dinero, la gran pregunta es: ¿Cuántas Subtepass comprar? Evidentemente, como  para cualquier análisis práctico, debemos partir de supuestos razonables como que se podrá seguir pagando con Subtepass y que realizaremos los viajes programados (o eventualmente alguien lo hará en nuestros lugar). También vale aclarar que todo análisis está sujeto a factores de incertidumbre más trascendentales (¿Estaremos vivos? ¿Seguirá existiendo el subte?)

Cabe decir que el próximo razonamiento sirve para cualquier frecuencia de viajes. Si viajás 10 veces por mes, tenés que multiplicar esa  frecuencia mensual de viajes por la cantidad 29 meses, que dará un total de 290. Ahí ya tenés la respuesta, si te interesa saber cómo llegué a ese número, seguí leyendo.


El único dato certero con que disponemos es que la Subtepass pasará de $3,50 a $5, un aumento del 42,86%.



El primer supuesto que haré es que el costo del dinero* está aproximado por la evolución del dólar (instrumento de alta liquidez) que a su vez es similar a la evolución de la inflación esperada (30%). ¿Dentro de cuántos meses un peso de hoy valdrá lo mismo que 1 más 42,86% o 1,4286? En alrededor de 1 año y 4 meses. Si usamos las Subtepass antes de ese período habremos hecho mejor inversión que al comprar dólares.



Sin embargo, hay que considerar la posibilidad de que dentro de ese período haya otro incremento. Será el inicio del 2015 y la única razón por la que veo difícil otra suba de la tarifa Subtepass es por las elecciones de mitad de año. Supongo un 90% de probabilidad de aumento a $6 (+20%) y 10% de no aumento. El precio esperado será así de $5,90 o un aumento acumulado de 67,88%. ¿Cuánto tiempo tiene que pasar para que 1 peso de hoy valga 1 más 67,88% o 1,6788? Casi dos años.°



Si fuera así, convendría evaluar si en ese período existe la posibilidad de otro aumento. En concreto, pienso que en 2016 habrá 50% de probabilidad du subas teniendo en cuenta que el signo político del gobierno porteño puede cambiar. Así, habrá 45% de probabilidad de que la Subtepass cueste $7,50; 50% de que cueste $6 y 5% de que siga costando $5; para una tarifa esperada de $6,63. Esto es un aumento de 143,21% respecto de los $3,50 que vale antes del primero y seguro de los aumentos. ¿Cuánto tiempo tiene que pasar para que 1 peso de hoy valga 1 más 143,21% o 2,4321? ¡Dos años y 5 meses!



Más abajo iré haciendo un cuadro de la evolución de nuestra inversión y lo podrán ir siguiendo.





*Rendimiento del dinero en una inversión alternativa



° De hecho ceteris paribus (todos los demás parámetros constantes) para que sea exactamente dos años,  la probabilidad de que aumente la tarifa a $6 debería ser 91,5%, bastante similar al 90% que supuse.







29 nov 2013

Precios de alquileres justos*




En estas épocas de alta inflación surgen dificultades con varios contratos. En los casos en que es posible una negociación por períodos cortos hay soluciones que si bien no son fáciles se solucionan con la estrategia de quienes se ven afectados por ellos.

Surgen otros casos en los que no es posible realizar esto: tarifas reguladas, contratos futuros entre otros. Un caso de particular interés por su masividad son los contratos de alquiler.

Vamos a tomar un caso testigo haciendo varios supuestos bastante razonables y veamos cómo debería ser esa renta de manera que sea justa para el locatario y para el inquilino.

Supongamos que tenemos un inmueble, digamos un departamento de 2 ambientes  y que el alquiler vale hoy $1000 por mes. Ese es un dato, el precio que pone el mercado.

La inflación según diversas conslutoras es de alrededor de entre el 17% y el 25% según el amiguismo con el gobierno. Supongamos que es del 20%. Como es bien sabido no es legal que haya cláusulas indexatorias en los contratos. El plazo mínimo de locación es de 2 años.

Supongamos (aunque esto es algo un poco irreal) que al inquilino no se le exigen pagos extras del tipo "mes adelantado", "garantía" u otros y los servicios públicos se negocian en forma separada.

Comencemos de una vez con el ejemplo. Supongamos que viene una persona y me dice: "Quiero alquilarte el departamento y pagarte hoy por lo que voy a usarlo los próximos dos años". Normalmente contestaría: "Está bien dame el dinero que me tendrías que dar por los próximos dos años: cada año tiene 12 meses, 2 años tienen 24 meses. Entonces a $1000 por mes, dame $24.000 y arreglamos"

Como es evidente que esto no pasa en la realidad. Pero podemos rescatar algo, lo que me pague durante los próximos dos años debe ser equivalente a $24.000 de hoy.

Hay varias alternativas: contratos que ajustan cada 3 meses lo que está en el límite de lo legal. Pero supognamos que solamente queremos tener 2 montos: uno para este año y otro para el año que viene.

La primera alternativa es lo que se suele hacer comunmente. Te cobro hoy $1000 y el año que viene como va a haber 20% de inflación te cobro $1200. Esta alternativa parece ser bastante lógica ¿no?. Si, pero no es justa, el locatario PIERDE plata.

¿Cómo? Los $1000 que me pagan por adelantado hoy valen $1000. Pero,  ¿qué hay de los $1000 de dentro de un mes, de dos meses, etc.? Estos pagos valen cada vez menos pues con esos $1000 podré comprar menos cosas de las que compro hoy. En concreto valen $984,93 ; $970,09 ; etc.

¿Qué hay de los del año que viene? El primer pago de $1200 vale $1000 hoy. Pero el del segundo mes del año que viene vale menos, el del tercero menos aún y así sucesivamente. Con este método esta renta vale $21.950,05 solamente. Es decir que el locatario perdió $2.049,95 o el 8,5%.

Estamos de acuerdo entonces en que debería cobrarse $24.000 equivalentes al precio de hoy.

Hay dos alternativas. La primera es decir. Te cobro $1000 hoy porque vale eso en el mercado. Voy a estar perdiendo como vimos el 8,5% por lo tanto lo tengo que recuperar el año que viene. No le voy a cobrar $1200 sino $1445 un 45% más.

Es una exageración dirían algunos. Tienen razón porque esto no es totalmente lógico. Supongamos que hacemos lo mismo para el tercer y cuarto año. ¿Cuánto debería ser el alquiler? En ese momento el precio sería $1440. (equivalentes a $1000 hoy). Es decir que el precio de alquiler bajaría (¿no es loco?) y el cuarto año volvería a subir 45% reptiéndose indefinidamente el proceso.

Para evitar que pase esto lo que deberíamos hacer es decir "Como hay una inflación del 20%" aumentaré el precio del alquiler un 20% el primer año. Para ello debería cobrar $1093 durante este año y $1312. Si acercamos esto a números redondos quedaría $1100 para el primer año y $1300 para el segundo. De esta manera el locatario no pierde prácticamente nada y el inquilino paga 18% más de año a año. En mi opinión esta es la alternativa más justa.

* Quisiera dar un agradecimiento especial al Profesor Ariel Más quien colaboró en la resolución del problema.
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