En estas épocas de alta inflación surgen dificultades con varios contratos. En los casos en que es posible una negociación por períodos cortos hay soluciones que si bien no son fáciles se solucionan con la estrategia de quienes se ven afectados por ellos.
Surgen otros casos en los que no es posible realizar esto: tarifas reguladas, contratos futuros entre otros. Un caso de particular interés por su masividad son los contratos de alquiler.
Vamos a tomar un caso testigo haciendo varios supuestos bastante razonables y veamos cómo debería ser esa renta de manera que sea justa para el locatario y para el inquilino.
Supongamos que tenemos un inmueble, digamos un departamento de 2 ambientes y que el alquiler vale hoy $1000 por mes. Ese es un dato, el precio que pone el mercado.
La inflación según diversas conslutoras es de alrededor de entre el 17% y el 25% según el amiguismo con el gobierno. Supongamos que es del 20%. Como es bien sabido no es legal que haya cláusulas indexatorias en los contratos. El plazo mínimo de locación es de 2 años.
Supongamos (aunque esto es algo un poco irreal) que al inquilino no se le exigen pagos extras del tipo "mes adelantado", "garantía" u otros y los servicios públicos se negocian en forma separada.
Comencemos de una vez con el ejemplo. Supongamos que viene una persona y me dice: "Quiero alquilarte el departamento y pagarte hoy por lo que voy a usarlo los próximos dos años". Normalmente contestaría: "Está bien dame el dinero que me tendrías que dar por los próximos dos años: cada año tiene 12 meses, 2 años tienen 24 meses. Entonces a $1000 por mes, dame $24.000 y arreglamos"
Como es evidente que esto no pasa en la realidad. Pero podemos rescatar algo, lo que me pague durante los próximos dos años debe ser equivalente a $24.000 de hoy.
Hay varias alternativas: contratos que ajustan cada 3 meses lo que está en el límite de lo legal. Pero supognamos que solamente queremos tener 2 montos: uno para este año y otro para el año que viene.
La primera alternativa es lo que se suele hacer comunmente. Te cobro hoy $1000 y el año que viene como va a haber 20% de inflación te cobro $1200. Esta alternativa parece ser bastante lógica ¿no?. Si, pero no es justa, el locatario PIERDE plata.
¿Cómo? Los $1000 que me pagan por adelantado hoy valen $1000. Pero, ¿qué hay de los $1000 de dentro de un mes, de dos meses, etc.? Estos pagos valen cada vez menos pues con esos $1000 podré comprar menos cosas de las que compro hoy. En concreto valen $984,93 ; $970,09 ; etc.
¿Qué hay de los del año que viene? El primer pago de $1200 vale $1000 hoy. Pero el del segundo mes del año que viene vale menos, el del tercero menos aún y así sucesivamente. Con este método esta renta vale $21.950,05 solamente. Es decir que el locatario perdió $2.049,95 o el 8,5%.
Estamos de acuerdo entonces en que debería cobrarse $24.000 equivalentes al precio de hoy.
Hay dos alternativas. La primera es decir. Te cobro $1000 hoy porque vale eso en el mercado. Voy a estar perdiendo como vimos el 8,5% por lo tanto lo tengo que recuperar el año que viene. No le voy a cobrar $1200 sino $1445 un 45% más.
Es una exageración dirían algunos. Tienen razón porque esto no es totalmente lógico. Supongamos que hacemos lo mismo para el tercer y cuarto año. ¿Cuánto debería ser el alquiler? En ese momento el precio sería $1440. (equivalentes a $1000 hoy). Es decir que el precio de alquiler bajaría (¿no es loco?) y el cuarto año volvería a subir 45% reptiéndose indefinidamente el proceso.
Para evitar que pase esto lo que deberíamos hacer es decir "Como hay una inflación del 20%" aumentaré el precio del alquiler un 20% el primer año. Para ello debería cobrar $1093 durante este año y $1312. Si acercamos esto a números redondos quedaría $1100 para el primer año y $1300 para el segundo. De esta manera el locatario no pierde prácticamente nada y el inquilino paga 18% más de año a año. En mi opinión esta es la alternativa más justa.
* Quisiera dar un agradecimiento especial al Profesor Ariel Más quien colaboró en la resolución del problema.
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